在行業(yè)資金面整體趨緊的情況下，房企境外發(fā)債規(guī)模大幅縮減，且融資成本有所上升。

雅居樂日前公告稱，公司簽訂夾層融資協(xié)議，夾層貸款人同意向雅居樂方面提供本金總額最高為8.94億港元的夾層融資，年利率20%。

對(duì)于20%的融資利率，香頌資本執(zhí)行董事沈萌對(duì)記者表示，“以當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，地產(chǎn)商想從常規(guī)通道獲得融資比較困難，不得不尋求包括夾層貸款在內(nèi)的另類方式，但融資成本會(huì)很高?！?/p>

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴記者，今年房企到期債券的規(guī)模是去年的9-10倍，在目前環(huán)境下違約風(fēng)險(xiǎn)升高，此時(shí)節(jié)省利息成本已經(jīng)不是關(guān)鍵，關(guān)鍵的是持續(xù)獲得融資。

“目前房企一年內(nèi)到期債券余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰?！敝兄冈阂晃谎芯繂T表示。

據(jù)悉，雅居樂此次簽訂的融資協(xié)議為其此前簽訂融資協(xié)議下的補(bǔ)充協(xié)議。2021年4月15日，雅居樂間接全資附屬公司富銳發(fā)展有限公司（作為借款方）、優(yōu)先貸款人（作為原貸款方）及擔(dān)保代理（作為代理及擔(dān)保代理）簽訂優(yōu)先融資協(xié)議，優(yōu)先貸款人同意按年利率為HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）利率加1.4%向借款人提供本金總額最高為10.39億港元的定期貸款融資，為期24個(gè)月。

為延長(zhǎng)融資時(shí)間，三方于近日簽訂優(yōu)先融資協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議，優(yōu)先貸款人已同意將融資的最終到期日延長(zhǎng)12個(gè)月至2024年4月15日，條件為融資金額將減至8.25億元，且利率將提高至HIBOR加2.9%，并同意簽署夾層融資協(xié)議及設(shè)立夾層擔(dān)保文件項(xiàng)下的擔(dān)保。

雅居樂集團(tuán)表示，夾層貸款將用于撥支集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金，以及為集團(tuán)的現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

而雅居樂只是一個(gè)縮影，民營(yíng)房企融資成本普遍都在上升。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月100家典型房企新增債券類融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；境外融資成本為10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于中梁和大唐因?yàn)榻粨Q要約發(fā)行了3筆境外優(yōu)先票據(jù)，且融資成本相對(duì)較高。

此外，6月8日，新湖中寶完成在境外發(fā)行總額1.5億美元的債券，票面年利率為11.0%，期限為36個(gè)月。而2021年新湖中寶加權(quán)平均融資成本為6.35%。

即便如此，今年以來民營(yíng)房企融資仍面臨一定困境。上述中指院研究員表示，“5月境外債無新發(fā)行債券，僅有若干房企交換要約成功，存量債券獲得延期機(jī)會(huì)?！?/p>

“部分民企杠桿水平過高，財(cái)務(wù)安全度較差，資產(chǎn)質(zhì)量及變現(xiàn)能力弱，導(dǎo)致融資渠道收窄，融資成本偏高。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱，在多重因素影響下，目前海外融資渠道基本關(guān)閉，僅有若干優(yōu)質(zhì)企業(yè)尚能成功發(fā)行海外債。

黃立沖表示，目前市場(chǎng)上新發(fā)的房地產(chǎn)債大幅減少，按照債務(wù)管理邏輯，企業(yè)如果不能發(fā)新債償還舊債，或?qū)⒁l(fā)債務(wù)違約，所以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在近期調(diào)低了不少房企的評(píng)級(jí)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次。今年5月房企評(píng)級(jí)調(diào)降潮仍在延續(xù)，據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，5月共有24家主流房企信用評(píng)級(jí)或展望被調(diào)降42次。

近期，廣東省地產(chǎn)商會(huì)向相關(guān)部門提出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見和建議。其中建議，對(duì)基本面較好的房企及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的融資、回款予以支持，降低融資成本，對(duì)已有負(fù)債延長(zhǎng)還款期限，幫助其改善流動(dòng)困境。

“整體看來，近日監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)房企融資方面的利好較多，對(duì)債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化等方面的合理融資需求都有支持，同時(shí)房貸的放松也有利于企業(yè)的回款，未來房企的融資環(huán)境有望改善?！鄙鲜龇治鰩煴硎尽?/p>